Um dos maiores problemas para alugar um imóvel é em relação às várias exigências feitas pela imobiliária para fechar o contrato: são tantos documentos e garantias que muitas vezes os interessados desistem da locação por não conseguirem suprir todas as exigências.
No lado oposto, estão os proprietários que querem alugar seus imóveis, mas sem correr o risco de alugar para inquilinos que não cumpram suas obrigações.
Uma solução viável para esse impasse é a elaboração de um contrato particular de aluguel, com cláusulas claras e objetivas para ambas as partes. Dessa forma o locatário evita passar por toda a burocracia exigida por uma imobiliária e o locador se resguarda de eventuais prejuízos na locação.
O mais importante, nesse caso, é que o contrato possua cláusulas estabelecendo os direitos e deveres de cada uma das partes de forma detalhada, bem como a descrição específica do imóvel e seu estado de conservação. Outros detalhes também essenciais são a qualificação do locador e do fiador, caso esse exista. Os dados para qualificar as partes são: nome completo, estado civil, profissão e os documentos pessoais. Também deve constar a destinação do imóvel (comercial ou residencial) ou até ambas e o valor que será cobrado pelo mesmo.
Um dado importante que muitas vezes é esquecido é a forma de pagamento. Deve-se especificar como o aluguel será pago: por depósito em conta, boleto, cheque, em dinheiro ao próprio locador bem como se haverá multa por atraso e de quanto será essa multa.
Outro erro muito cometido por contratantes particulares é o de vincular a correção do aluguel à correção do salário mínimo. A própria Constituição proíbe a vinculação do salário mínimo a qualquer fim. Sendo assim, vincular a correção do valor do aluguel à correção do salário mínimo é ilegal e pode ser facilmente contestada em uma ação judicial. Então o recomendado é vincular a correção do aluguel a algum índice de inflação oficial, como IPCA, IGPM, etc., mas nunca ao salário mínimo. Evidentemente isso não proíbe que as partes calculem o aluguel inicial em um, dois ou três salários mínimos. O que não pode existir é essa cláusula no contrato, pois o salário não pode ser índice de correção.
E, ao contrário do que muitos pensam, um contrato particular de aluguel pode ser tão seguro quanto um contrato realizado por uma imobiliária. Basta que o locador se resguarde de eventuais prejuízos exigindo garantias como fiador ou seguro-fiança. Além dessas garantias o locador ainda deve verificar por conta própria as condições do inquilino de arcar com o aluguel através de contracheques e extratos bancários.
Não podemos esquecer também das obrigações e deveres de ambas as partes e suas penalidades caso alguma delas seja descumprida. Faça também uma inspeção prévia juntamente com o inquilino do estado do imóvel e faça também constar cláusulas sobre pintura, eventuais reformas e modificações no imóvel.
Já o IPTU, que sempre estará em nome do proprietário, também deve figurar no contrato como sendo de responsabilidade de uma das partes, pois caso não exista essa disposição, o proprietário deverá arcar com o mesmo.
O contrato também deverá versar, evidentemente, sobre o início e fim da locação. O proprietário deve ter sempre em mente que, ao final do período de locação, se não reivindicar o imóvel nos primeiros trinta dias, o contrato passa a ser por tempo indeterminado, e todas as cláusulas e garantias do contrato anterior serão assim mantidas.
E mesmo com as facilidades de se realizar um contrato particular e ainda sabendo dos riscos de um contrato verbal, muitos proprietários preferem essa forma de contratar, não realizando um contrato escrito. Infelizmente, essa forma de negociação acarreta mais danos do que vantagens a ambas as partes, pois, em uma eventual demanda judicial, fica muito difícil provar o que foi dito e acertado pelas partes contratantes.
Por todos os motivos aqui descritos é muito mais vantajoso para o locatário e para o locador ter tudo escrito e devidamente assinado para se prevenirem de uma eventual disputa judicial e para reivindicar seus direitos no caso de se sentirem injustiçados de alguma forma.